康养丨国务院支持康养项目,总体规模80000亿,居全球第一位

2018-11-20    

康养旅游,即健康养生类旅游,国际上,被称为医疗健康旅游。近两年,康养旅游作为新兴旅游产品,越来越受青睐。目前,世界上有超过100个国家和地区开展健康旅游。


《大健康十大投资热点市场规模预测》显示我国大健康产业的规模近3万亿元,居全球第一位。预计到2020年,大健康产业总规模将超过8万亿元。


《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》提出,要积极发展休闲度假旅游,推动形成专业化的老年旅游服务品牌。


养老地产从2013年政策元年以来,逐渐成为养老服务领域改革的重点,从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面,加快推进养老地产的发展进程。


在与养老地产相关的关键政策与要素环节中,“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。


近几年,随着宏观用地政策的收紧,建设用地的可利用空间逐渐收窄,如何更好地利用增量用地,以及复活规模较大、成本较低的存量用地,成为进军健康养老产业的企业必须思考的问题。


1、土地政策严控增量同时,鼓励盘活存量

改革开放以来我国经济飞速发展,但也遗留了大量经济发展问题,其中存量资产治理就是重要的一块。当前,存量土地处置已同解决资金沉淀、项目拖延等问题并列,成为稳增长攻坚战的重要抓手。


2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,要求严控建设用地增量,盘活存量,严控城市新区无序扩张,加强建设用地全程监管及执法监察,形成节约集约用地的激励机制。


2016年国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中指出:鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

2、国家鼓励盘活存量社会资源发展养老

2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。


2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。

 

二、存量资产盘活带来轻资产运营模式新路径

1、工业用地改造养老项目

重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地,地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩,多数企业入不敷出导致企业倒闭,在国家清理僵尸企业行动中,中梁镇出现大量存量土地。


在国家支持养老后,当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造,充分利用自身资源与环境优势,发展旅居养老和康复养老,主要面对活力老人,建设特色养老园区。


在运营模式上,中梁镇养老园区采用“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式,不光服务区域内有需求的养老人群,同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待,成为我国政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

2、公共事业用地改造养老项目

天开瑞祥不老山庄,位于北京人文大学康庄校区内,由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学,其校区众多,后因多种原因,部分校区闲置,其土地和建筑变为存量资产。


国家支持养老后,北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院,由不老山庄为主导,对租赁校区的存量资产进行改造运营,在政府等多方支持下开办不老山庄。


项目规划用地860余亩,一期养老中心占地139亩。目前不老山庄共有1078个床位,以活力老人为主,以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园,为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

3、社区商业用地改造养老项目

首开集团为北京市属大型国企,以房地产开发与经营为主。多年的房地产开发历程,使得首开积攒了不少低效利用的物业资产,且多数分布在大型居住社区内,周边配套齐全、就医便利,改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。


首开寸草推出第一家养老机构,也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修,并交由由寸草春晖团队进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。


该项目的成功落地与运营,也为国企利用自有存量资产改造以及与专业实施运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践,探索了一条可行的模式路径,树立了一个典型的成功案例。

4、宗教用地改造养老项目

浙江建德广安禅寺,利用寺院内部的多处闲置房屋,重新装修改造成适老化住宅,对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源,对接传统文化,为老人们养老提供一方好去处的同时,更是在打造一个养老的共同体,让佛门清净地成了老人们的心安之处。


禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构,偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便考虑对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房,陈设布置都很简单。

三、存量资产盘活转型养老服务的实施建议

1、在产业导入上,存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上,存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地,警惕养老设施用地的政策限制与监管。

2、在规划设计上,一方面,注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面,注重产品配套设施的适老化细节设计。

3、在功能整合上,在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务,这些需要企业大力投入和整合资源。

4、在盈利模式上,存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同,企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。

5、在资源整合上,养老项目多投入周期较长、投入大,需要整合大量的产业资源。另现政府尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬,在这种情况下,企业在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。