田园综合体拿地必读:耕地有效利用+集体建设用地获取(一)

2019-03-28    

 

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乡村旅游、特色小镇及田园综合体相关项目用地总体而言依然有通过政府获得、国有建设用地及从村集体手中获得的集体产权土地2大基本途径,但做田园综合体类乡村项目,国有建设用地很难拿,因此决定乡村项目成败关键的为集体产权土地,而重中之重在于耕地有效利用及农村集体建设用地获取与利用。农村土地问题复杂,需要集体土地特点、产权制度改革方向及现行农村集体土地核心操盘方法。

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为此,本文为您着重梳理田园综合体相关拿地方式、农村集体土地拿地关键点及用地红线问题,助您一文读懂田园综合体相关乡村项目拿地常识。

Part.1


拿地2大方式


01

通过政府获得、国有建设用地

1) 住宅用地:可用于住宅、商业建筑。使用年限:70年、50年(使用权);获的方式:招拍挂方式获得;缴纳土地出让金。产权形式:国有土地,可以抵押、贷款、转让、继承。

2) 工业(产业)用地:50年,政府征地,招商引资,出让给工业企业。

3) 商业、旅游等事业发展用地:40年。企业与政府谈判交易价格。(参照市场价)

4) 公共设施用地:用于基础设施、公共服务设施:医院、学校、养老院等。出让方式,政府征地,划拨用地。(不能进入市场)。

02

从村集体手中获得的集体产权土地


1) 耕地(承包地):包括基本农田、一般农田。

2) 集体建设用地:经营性集体建设用地、公共建设用地、宅基地,即为用于非农业建设所使用的土地。

3) 四荒地、林地:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。


Part.2


拿地关键:集体产权土地

(耕地有效利用+集体建设用地获取)


01

集体土地3大特点


1) 产权归集体,农民只有承包权、使用权;

2) 不能抵押贷款、不能向村集体经济组织之外的人和组织流转出让。

3) 实行用途管制,非经规划和政府征用,集体土地不能转换用途。


02

农村集体产权制度改革的方向


3大不同资产主要获取途径:


1) 资源性资产——流转

  • 类型:土地(农用地)、滩地、草原、山地、森林、荒地等;(西部、中部)

  • 方向:确权后可流转经营权、贷款抵押。通过所有权、承包权(资格权)经营权三权分置。


2) 经营性资产——流转、经营权转让、入股、联营等(重点)


  • 类型:集体建设用地、房屋、建筑物、机械设备、农业基础设施、集体投资兴办的企业、其他经济组织资产无形资产等;(东部)

  • 方向:用于经营的房屋、建筑物、机器设备、农业基础设施。推进股份制改革,一是经营性集体建设用地可以直接入市出让。二是为引进城市资本、合作开发。


3) 非经营性资产——PPP模式


  • 类型:集体经济组织出资的农村教育、文化、卫生等设施;

  • 方向:确权估值后采用PPP模式运营农村公共服务的教育卫生等设施。确权估值,探索建立统一经营的运行管护机制。为采用PPP方式运营服务提供条件。

03

耕地使用


严格控制占用,可以从事旅游相关的生产


1) 耕地用途:耕地主要以从事农业生产为主,保障粮食生产安全,在旅游开发方面,农田原则上不允许使用,特别是基本农田作为耕地红线,强烈建议不要去碰,但我们可以利用政策红利获得少量经营用地,例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田,建设连片面积达到一定规模的,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

2) 主要方式:承包经营流转+城乡建设用地增减挂钩,打造休闲农业业态


  • 承包经营流转:若项目对环境影响不大,遵循当地的发展规划,对当地的经济发展有一定促进作用的,对于其他农田的利用,当地政府一般是持支持的态度。社会资本可依法通过承包经营流转的方式,使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下,建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物,例如无锡田园东方,利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目,为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。

  • 城乡建设用地增减挂钩:休闲农业项目在符合土地利用规划,确有必要占用耕地时,可以采用城乡建设用地增减挂钩的方法解决,即先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这既能保证18亿亩耕地只增不减,又能保证必要的建设用地供应。

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