田园综合体拿地必读:耕地有效利用+集体建设用地获取(二)

2019-03-29    

 

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Part.2


拿地关键:集体产权土地

(耕地有效利用+集体建设用地获取)


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集体产权建设土地获取


 1大传统做法,5大创新操作


1大传统做法——农用地转为建设用地+农村集体建设用地流转,获取使用权&经营权


  • 概述:农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后,将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

  • 农用地转为建设用地操作流程:

  • 农村集体建设土地使用权6大主要流转形式:

(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;

(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;

(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;

(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;

(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;

(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租。


  • 农村土地经营权获取核心方式:经营权入股、转让、联营:

    2018年12月,农业农村部、国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局、国家市场监督管理总局六部门联合印发《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》,合理确定土地经营权入股的形式,培育土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。


创新操作1:城乡建设用地增减挂钩


  • 概述:休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。

  • 转换方式:具体政策通过制定相应的法规来规范。如:数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

  • 实施流程:


创新操作2:集体经营性建设用地入市


  • 什么是“农村集体经营性建设用地入市”?

    农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。


  • 入市符合以下条件:

    一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市。

    二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的。

    三是拟入市用地必须符合城乡规划。

    四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。


  • 农村集体经营性建设用地入市—实施审批流程

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