田园综合体拿地必读:耕地有效利用+集体建设用地获取(三)

2019-04-01    

 

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Part.2


拿地关键:集体产权土地

(耕地有效利用+集体建设用地获取)


04

集体产权建设土地获取


 1大传统做法,5大创新操作


创新操作3:海南“共享农庄”模式


  • 政策参考:海南省人民政府关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见琼府〔2017〕65号:

  • 核心模式:参照琼府〔2017〕65号第三条开发建设模式中提出的模式三——基地开发模式。企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房,或利用基地已有的建设用地建设民宿,民宿可以出租,民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。


创新操作4:集体建设用地建设租赁住房


1) 政策:8月28日,国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》(国土资发〔2017〕100号)

2) 试点城市:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个房价上涨较快、人口净流入的城市。

3) 改革方向:着力构建城乡一体的建设用地市场。推进集体不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则。

4) 核心运营机制:


  • 村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  • 兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

  • 完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。


创新操作5:(集体、企业)存量建设用地,打造康养、养老项目


1) 存量用地:通过股份合作、协议转让对存量土地再次利用。

2) 获取方式:

  • 企业自有或者协议出让的用地(包括工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)开发养老项目均可以采用协议出让方式获得土地;

  • 企业通过招拍挂获得的土地,改变土地性质,需要国土局收储再经过招拍挂程序拿地。


3) 政策:2015年2月3日十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中明确提到:支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

4) 适用:企业自有用地:与拥有土地的国企或企事业单位合作进行开发建设。在符合规划条件下,通过一定的拿地主体操作,协议出让获得土地。搬迁遗留下来的工业用地、仓储用地、旅游用地等,空闲的厂房、社区配套用房、商业、酒店、学校、医院、各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等。

5) 实施:对现有的设施进行改造,开发建设养老项目。只需要规划、民政等相关部门批准,不需要改变土地性质,不需要走国土局公开市场出让程序。缺点是:只能改造,不能拆除重建,如果重建,调整指标,国土部门走出让程序。


Part.3


用地4大红线


01

不得占用基本农田


基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”:

不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。


02

不得超越土地利用规划


各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。


03

严禁随意扩大设施农用地范围


以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。


04

严守生态保护红线


大型田园综合体类乡村项目可能会涉及生态保护红线问题,生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和 生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。


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