乡村旅游用地痛点:点状供地是关键选择

2019-07-04    

 

近年来,全国不少地区突破性采取点状供地方式,为休闲旅游项目落地谋出路。点状供地能否让旅游休闲项目顺利落地?

这一政策实施过程中可能会面临哪些问题以及如何破解?由‘块状供地’转为‘点状供地’是解决乡村旅游用地问题的合理且关键选择。

《中国旅游报》报道

一、解决旅游用地痛点

部分从事文旅项目投资的企业提到,按照正常流程,用地要走“招拍挂”,且以每亩几十万元的拆旧复垦费为标准,动辄几千万元。这样成本高、耗时长的用地指标审批程序,令项目的进度受到影响。

最近炒得沸沸扬扬的成都秀丽东方,就因用地指标问题迟迟得不到落实,最终被拆除违建设施。

以山地多、自然资源丰富的重庆为例,该市不缺乏投资客投资休闲旅游项目的资金和意向,但却一直少有成功的乡村休闲项目出现。重庆市国土资源和房屋勘测规划院张梦俐曾分析指出,主要原因有二:

1.是按传统供地方式,无法解决供地问题以及农地转用、占补平衡指标问题,项目难以落地;

2.是传统供地方式属于整片供地,对资金要求往往过高,令投资方望而兴叹。

有专家指出,很多乡村旅游项目,出于环境和景观营造的角度,设施比较小型且分散,如果套用城市建设的成片用地方式,一则浪费,二则成本高,故而用点状供地更符合实情。

以旅游度假村类项目为例,实际建设用地需求可能是数百亩的“量级”,然而按照块状供地逻辑,相应征地“量级”可能会上升到以千亩计,土地获取成本倍增。如此,即便业主仍选择投资,也难以开发出真正高品质旅游产品,必然会将其转型为房地产项目,才可能回本盈利。

“由‘块状供地’转为‘点状供地’是解决乡村旅游用地问题的合理且关键选择。”

那么什么是点状供地?通俗地讲,点状是相对于原来的片状而言,是在一大块土地上散点或者带状供给建设用地,其他的周边土地可以通过租赁的方式来获取。之所以推出点状供地,是因为片状供地的方式在农村很难行得通。

点状供地并非圈地式发展,而是在规划指引下统一协调调度土地资源,是基于整体性的区域管理、统筹规划下的有机分散,是结合农村村情、土地地情和市场行情的科学决策,有助于更深挖掘农村土地资源活力、优化土地利用格局、灵活处理乡村发展过程中的各种“疑难杂症”。

点状供地的顺利推行离不开国家对旅游用地问题的关注与重视,也离不开地方政府的积极创新探索,近年来,地方政府纷纷出台专门的旅游发展用地保障政策文件。

二、谋划项目落地出路

近年来,全国不少地区已突破性采取点状用地方式为休闲旅游项目落地谋出路,取得了建设用地供给上的重大突破,造就了杭州莫干山裸心堡、宁波九龙湖度假村等一批优秀的旅游休闲项目。

1.浙江德清莫干山裸心堡

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。

裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

2.重庆武隆仙女山镇

位于重庆武隆仙女山镇的归原小镇是通过点状用地修建的一个乡村休闲项目,项目总占地面积1163亩,主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。

据了解,目前已有3栋空置农房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8栋将陆续被改造成民宿、青年旅社、农事体验工作坊等。

归原小镇是通过点状用地发展的一个成功案例,具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效。

3.四川省洪雅县

四川省洪雅县以“精心规划、科学选址,因地制宜、合理利用,积极探索、循序渐进”为原则,实行用地分类管理,突破性采取点状供地方式,保障旅游项目顺利实施。

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4.广东番禺

广东番禺为进一步提高土地利用率,契合旅游点状开发需要,在“零占耕地”的基础上,推行点状供地破解旅游建设用地难题。

截至目前,涂茨镇小海文旅度假建设项目和贤庠镇沈家洋地块枫康项目取得点状供地规划设计条件,节约建设用地指标60%以上。

点状供地不仅极大地减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,还减轻了投资方的资金压力。

浙江省湖州市国土资源局土地规划处处长沈指南曾表示,湖州的一个1200多亩的项目,按照原来的供地方式,1200多亩都要占用,但采用点状供地方式后,现在实际占用用地指标仅21亩,其他生态保留用地采取租赁方式供地,大大节约了用地指标。

“点状供地在很大程度上也是对生态环境的保护。”知了国际帐篷露营基地项目投资人表示,利用这种供地新模式,项目在低丘缓坡中修建起来,并严格按照点状供地面积等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对周边生态林地的占用。实际效果是,一栋栋建筑与周边的绿荫融为一体,置身其中,青山绿水,触手可及。

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点状供地还有很多其他优势,例如,政府管控能力加强,租赁为主的用地方式令旅游活动空间和环境空间界定清晰,最大化避免土地指标的浪费,便于对整个项目的旅游产品和体验品质加以整体把控;保障项目用地,可以结合旅游项目建设类型的特点,因地制宜保障项目建设用地和环境用地的均衡配搭;简化用地审批流程,结合国家的相关政策或用地法规进行简化操作,使项目审批相对便捷。

三、释放土地资源活力

点状用地在很大程度上破解了乡村旅游项目用地的难题,促进了乡村的发展,但也应避免项目开发的风险,预防点状供地推行过程中可能遇到的问题。

值得关注的一点是生态保留用地租赁期限与建设用地出让年限不一致的问题。例如归原小镇项目所租赁的耕地、林地租赁期限为12年,但建设用地上所建房屋产权为40年,这就意味着归原小镇项目的整体功能不能得到长期保障,难以杜绝因产权不一而带来的问题。

“点状布局、垂直开发,要遵循生态优先基本发展原则,不‘摊大饼’化发展,精耕深作的同时兼顾民情、保持特色,实现纵深化发展。”

专家表示,在实施点状布局的同时,要注重功能组团,以“点”的影响力串联多个地块组合开发利用,实现“点状布局、线性发展、区域辐射”的功能效果。

陆易斯通运用生态城市系统理念,汲取国内外优秀案例总结出,在实施点状布局的同时,要注重功能组团,以“点”的影响力串联多个地块组合开发利用,实现“点状布局、线性发展、区域辐射”的功能效果。

另外陆易斯通建议,点状供地要遵循生态环境发展规律,结合村情实际科学布局,按照“宜建则建、宜农则农、宜林则林”的原则做到“分类管理,有规有矩”,积极发展乡村休闲旅游。


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