未来10年,文旅地产是最具价值的发展模式

2019-12-26    

 

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据了解,房地产行业的“天花板”已经出现,有野心的房企在维持开发主业的同时,已开始尝试多元化转型。其中,文旅地产市房地产转型的重要方向之一。如今,过半数百强房企涉足文旅地产,他们都转型经营什么呢?都盈利了吗?我们一起来看看。

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百强房企过半涉足文旅地产


文旅地产是房地产企业转型的一个重要方向。数据显示,在百强房企中,已有50多家布局文旅地产,有近十家成立了专门的文旅公司(或集团),其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。


在“2019中国文旅产业投资价值峰会”上,中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云表示,宏观市场的发展催生了房地产市场多元化突围的局面。在百强房地产企业中,已有九成涉足文化地产、旅游地产、商业地产、产业地产、健康产业等多元化业务,试图转型突围。


在蔡云看来,房地产企业通常具有强大的资金基础及经验积累,占据产业层面的制高点,可以通过这些积累去做其他产业的投资。同时,房企还有广泛的C端客户源,使新增长点具有核心竞争力。此外,从市场供给来看,百强地产企业半数以上已进入文旅地产领域,提供品质和全产业链服务的系统产品。


蔡云进一步表示,规模性开发时代造就了房企的城市运营能力,而文旅地产则是开发商成为城市运营商、实现可持续发展的必由之路。

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具体来看,房企在文旅地产领域的布局方式和打法各不相同,主要有两种类型:


主打主题乐园,如恒大童世界、融创文旅城等;


依据当地资源优势建设特色小镇,如以华侨城、首创置业等。


文旅大盘的开发周期一般是5年起步,运营业态要以实现持续价值的心态去投资布局。万变不离其宗,实现后期运营价值才是长期现金流来源和新的利润增长点的保障。



那么,前期主打主题乐园和建设特色小镇的地产都盈利了吗?


转型成败还看盈利


从数据上看,大部分主打主题乐园的文旅地产已经达到新的利润增长点。据了解,截至今年8月,中国内地共有主题公园339座,其中25%亏损、22%持平、53%盈利。这说明,近几年来,主题乐园经营者已经成功打破了“中国的主题公园有70%都是亏损的,只有10%能盈利”的业内“魔咒”。


中国主题公园研究院院长林焕杰指出,之所以近年中国主题公园的业绩出现明显起色,主要是不少经营方开始摸索到了适合自己的经营方式,受此影响,除一些大型、特大型主题公园外,就连一些规模不大或位于二三线城市的中型项目,也都有着不错的经营成绩,部分年营收甚至可以达到数千万元的规模。


当然,这不仅是主题乐园经营者经营有方,更是中国休闲旅游市场不断向好发展的结果。


《中国国内旅游发展年度报告2019》显示,2018年全年,国内旅游人数55.39亿人次,比上年同期增长10.8%。国内旅游收入5.13万亿元,较上年同期增长12.3%。


从2011年以来的发展趋势来看,国内旅游接待规模年均保持在13.7%;左右的增长,旅游收入则保持在年均20.7%左右的增长

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不仅如此,《2018中国主题公园项目发展预测》显示,自1993年起,主题公园游客量增速逐渐超过主题公园数量的增速。中国主题公园的年平均游客量也从近100万提高至2017年的150万。过去十年(2008-2017),主题公园游客量每年平均增长13%,预计该市场将持续快速增长至2020年。


该报告还指出,随着中国中产阶级人口的增加和交通系统的改善,对休闲和主题公园的需求预计亦将会增加。如开发商和运营商能够提供高质量,具有愉快和安全舒适游玩体验的主题公园设施,整体游客量仍会增加。


这预示着,转型主题乐园的文旅地产日子还将越来越好。



更要看社会效益


四中全会提出,建立健全把社会效益放在首位、社会效益和经济效益相统一的文化创作生产体制机制。文旅地产既然涉足文化领域,那么社会效益也应该是文旅地产要注重之处。


从这个角度看,建设特色小镇的文旅地产给社会带来的效益更多。


据了解,华侨城集团自2016年参与安仁开发建设、运营管理以来,以“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式为引领,围绕“融”字做好“产城人文”四位一体融合发展,为古镇建设注入崭新活力。


安仁古镇的公馆老街,由树人街、裕民街、红星街3条老街构成。华侨城西部集团旗下的成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司对红星街进行了污水管改造和电力扩容,同时新增燃气管道,98户原住民用上清洁能源。


此外,安仁华侨城还邀请了精修成都宽窄巷子的原班匠人对老街建筑、公馆持续进行“修旧如旧”保护性修复,保留安仁古镇的原本风貌,积极做好人文保护传承、风貌人居建设。


为打破传统古镇以商品售卖方式为主的商业模式,带给游客新鲜感受,安仁华侨城对古镇老街进行了商业业态调整,通过统一规划、系统运营,引导古镇商铺向集现场制作、体验互动、展示销售等为一体的现代商业模式转变。


如今,走在安仁古镇的青砖路上,


隐藏在古老川西建筑中的“方知书房”让游客流连忘返;


非遗油纸伞博物馆、非遗手工艺油纸伞铺、“杨薇的茶”等特色文创商铺随处可见;


古镇斜江河南岸的南岸美村依托农商文旅体融合发展,成为以“自然、艺术、亲子、文创”为核心的田园综合体……


古镇的蓬勃发展,还为当地增加了就业机会。近年来,不少外出务农的年轻人返乡,走上从特色小镇衍生出的旅游、农业、餐饮等行业岗位,还有大批艺术、文创工作者落地安仁,开办了工作室。

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在实践中,华侨城充分尊重、保护、融入当地的历史文化,通过向传统城镇和乡村导入‘文化+’相关产业,带动经济转型升级,努力构建记得住乡愁、留得住文脉、共享富裕的美丽图景,为城乡融合发展、乡村振兴、新型城镇化建设提供实践范本。


华侨城集团董事、总经理姚军表示,华侨城将力争在5年内投资建设50个特色小镇,50个美丽乡村。


华侨城发布三季度报公告显示,2019年前9月,华侨城营业收入约为298.61亿元,同比增长21.63%,而三季度华侨城营业收入约为122.07亿元,同比增长24.15%。前三季度,华侨城归属于上市公司股东的扣非净利润约为49.63亿元,同比增长2.36%。


由此可见,建设特色小镇让华侨城实现了社会效益和经济效益双丰收。


政府牵线搭桥的文旅项目


除了主题公园、特色小镇等大型文旅地产开发,由政府牵线搭桥的文旅项目在社会效益和经济效益的取得上也很值得让人期待。


12月4日,北京市文化和旅游局会同北京产权交易所等部门召开2020年京郊旅游重点投融资项目推介会,推介会共涉及京郊精品酒店、高端民宿、文旅融合、古旧村落旅游开发等7种类型的35个文旅融合投融资项目,投资总额估值120亿元。


此外,值得一提的是,面对消费结构升级,北京市文旅局会同北交所,专门建立以京郊高端民宿、精品酒店等旅游新业态为重点的京郊旅游投融资服务平台。而这也是我国首个旅游产业交易平台。在本次推介会上,该平台正式启动上线。


据介绍,该平台上线运营后,任何浏览平台界面的投资人均可随时了解京郊旅游投融资项目信息及动态。而此次推介会重点推出的35个旅游投融资项目,将被同步纳入该平台对外发布。


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